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    TROIS PRINCIPES POUR RECONSTRUIRE LE LOGEMENT SOCIAL

    Paru dans la revue Esprit – Journal – janvier 2012

    La question du logement social ne peut être débattue en faisant abstraction du contexte politique et économique
dans lequel elle se pose. Ces trente dernières années, les politiques sociales ont été financées par la dette. Pour les années à venir, on ne sait pas comment elles le seront. Il faut désormais beaucoup d’optimisme pour croire que les perspectives économiques vont s’améliorer à court ou moyen terme. A fortiori, les nouveaux crédits réclamés pour
affronter la crise du logement ne seront pas trouvés. C’est dans ce cadre étroit qu’il nous faut penser le
renouveau du logement social. L’heure est au redéploiement des moyens publics. Des approches alternatives
doivent s’imposer.

    Agir sur le foncier


    Le prix du logement se décompose en trois postes principaux : le prix du foncier, celui de la construction et celui des matériaux. Il est possible d’agir sur les trois leviers. Le foncier tout d’abord. Nous avons besoin de susciter de nouvelles opérations immobilières. Or, les pouvoirs publics peuvent, par des modifications réglementaires, dégager de nouvelles opportunités. Cependant, on sait, grâce à l’économiste Vincent Renard, que la valeur d’un terrain se calcule en procédant à partir de sa capacité constructive, en déduisant ensuite les divers coûts d’opération. Il découle de ceci qu’à chaque fois que l’on augmente le droit à construire d’un terrain, la plus value latente est aussitôt captée par ses propriétaires. La préemption foncière qui permettait de contourner l’obstacle est très onéreuse, et n’est plus à notre portée. Tout alors est à inventer. On peut par exemple attacher pour chaque parcelle un droit à construire additionnel dédié au seul logement social. Un promoteur privé qui aura rentabilisé son opération sur la construction de logements destinés au marché libre construira une part supplémentaire de logements à destination des populations moins aisées, mais le prix de revient de ces appartements sera exempté du poids de la charge foncière. Suivant que les opérations soient destinées à la revente ou à la location, le partenariat avec les offices HLM permettrait de maximiser l’efficacité de l’action sociale en l’exonérant de tout ou partie de la charge foncière. La location et la gestion des appartements sociaux sont alors éventuellement laissées à la charge des offices HLM.

    Le poids des procédures

    Le prix de la construction peut aussi être réduit. Quand on analyse la production du logement social ramené au mètre carré construit, on ne peut que s’étonner des disparités sur le territoire. Ainsi, en 2007, le prix de revient du mètre carré construit était de 2 700 euros en région parisienne soit près de 1 000 euros de plus que la moyenne nationale1. Suivant un simple principe d’équité et de justice, il est inadmissible que certaines opérations captent les moyens publics à un ratio double ou triple des autres. D’où l’idée de mettre en évidence cet indice et de lui imposer un plafonnement. On ne produira plus de logement social au delà du seuil fixé. Que faire alors des opérations trop chères ? Depuis trente ans, on fait subir au logement social le poids de politiques qui ne sont pas directement de son ressort. Ainsi, on exige que celui-ci soit exemplaire tant sur le plan de l’accueil des handicapés que sur celui des politiques de soutien à l’industrie écologique naissante. Lorsque la construction d’une opération est à ce prix, il faut savoir composer avec certaines exigences secondaires au profit de l’essentiel. Par exemple, à propos de l’isolation thermique, est-il nécessaire d’imposer de lourdes dépenses techniques pour évaluer les rendements des logements en termes d’isolation, alors que des simples prescriptions décrivant les épaisseurs d’isolant, le mode de chauffage de l’eau ou la qualité des vitrages obtiendraient des résultats notoires avec des coûts d’investissement réduits ? Plus généralement, il est manifeste que des économies pourront se faire en réduisant la part administrative induite dans l’acte de construire.
Concernant les coûts de matériaux, il est difficile de faire baisser leur prix de revient. En revanche, on doit faire attention à leurs origines. Si l’action de construire permet le maintien d’une activité économique nationale à partir des deniers publics, elle ne doit pas contribuer à augmenter notre déficit commercial. Le logement social se doit donc d’être performant sur ce critère, en favorisant l’emploi de matériaux locaux. Doit-on pour cela privilégier l’usage des tuiles et de la brique sur le cuivre ou le zinc ?

    Changer les mentalités


    La redéfinition de la politique du logement social se trouve au seuil d’un remaniement complet auquel nous n’échapperons pas. Cela prendra du temps, car les mentalités sont lentes à évoluer. Nous sommes habitués à raisonner dans un cadre ancien qui n’existe plus. Comme si rien n’avait changé, les associations caritatives les plus actives en France, qu’elles s’occupent du secours aux plus démunis ou de l’aide aux handicapés, ne semblent pas être prêtes à accepter les implications de cette réalité nouvelle et continuent à réclamer plus de subsides de la part de l’État. A leur niveau actuel, les budgets sociaux ne parviennent pas à remplir leurs missions de manière satisfaisante. Ils n’ont pas empêché la crise du logement. Il est inutile de réclamer plus de crédits. Il faut travailler à une meilleure rentabilité de ceux-ci. Le temps que nous mettrons à redéployer notre action sera un facteur déterminant dans la résolution de la crise qui s’annonce. En ceci, la politique du logement peut être exemplaire.

    1. Voir la brochure Produire le logement social à quel prix ?, publiée en 2008 par le Réseau des acteurs de l’habitat.

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    CRISE URBAINE OU CRISE SOCIALE?

    Article paru dans la rubrique DEBATS du journal LE MONDE daté du 31 janvier 1998

    Nous sommes témoins, depuis peu, d’un glissement sémantique : ce qui était naguère appelé « crise sociale » se dit désormais « crise urbaine », les violences sociales sont des violences urbaines et la politique de la ville tient lieu de politique sociale. Il semble important de comprendre cette dérive si l’on désire s’attaquer aux causes des désordres plutôt qu’aux conséquences. Dans un article paru le 13 janvier dans les colonnes du Monde (« Vivre mieux dans la ville »), Martine Aubry s’appuie sur un réquisitoire contre la cité moderne pour exposer les idées qui doivent orienter la politique de la ville. Elle assimile la forme des quartiers aux désordres qu’ils abritent, allant jusqu’à leur attribuer une capacité d’intégration sociale qu’ils auraient aujourd’hui perdue. Conférer un tel pouvoir à la morphologie des villes, c’est oublier qu’elles sont aussi le résultat des actions de leurs habitants.

    Si les quartiers en difficultés sont perçus par les politiques comme « un concentré de tous les maux« , ils n’en sont pas pour autant la cause. C’est bien la crise économique et le chômage qui ont suscité le regroupement des populations fragiles et non l’inverse. La crise sociale se loge ou elle peut, là dans les locaux de l’Ecole Normale Supérieure, ailleurs dans quelques cités confinées dans les banlieues, dans les centre-ville  désaffectés, dans des favelas, des ghettos ou des squats.

    Me Aubry annonce l’intention courageuse s’utiliser la construction des nouveaux équipements comme moteur de la transformation de la ville. Si utile soit-elle, cette proposition ne palliera pas à elle seule les déficiences de la promotion sociale. L’amalgame entre crise sociale et crise urbaine ne peut pas rassurer les populations en mal d’avenir.

    D’ailleurs, Mme la ministre ne nous dit pas comment l’aménagement des villes serait susceptible de concilier la sécurité avec la mixité qu’elle appelle de ses vœux. La contrainte sécuritaire pousse les habitants de la  périphérie urbaine à se réfugier dans l’isolement relatif des quartiers résidentiels rétifs au brassage social. A l’extrême, nulle part on ne se sent plus en sécurité que dans une caserne ou un hôpital. L’isolement entretient la peur et donne l’illusion de la sécurité.

    L’analyse de Martine Aubry repose sur un cri de désamour pour la ville mais le diagnostic sur les raisons de l’échec supposé de la cité moderne est absent. C’est que celle-ci recouvre une quantité de situations différentes qui se prêtent mal aux généralisations. Elle met aux prises les principaux acteurs du monde contemporain, pouvoirs publics, investisseurs, entreprises, professionnels et habitants. En cela, elle fournit un modèle utile à l’analyse et à l’action politiques. Seule une réflexion sur les mécanismes du pouvoir  permettrait d’agir sur la ville autrement  que par réaction a posteriori aux erreurs précédentes.

    La politique de la ville, surtout depuis la mise en place de la décentralisation, est devenue très largement la responsabilité des collectivités locales et de leurs services. Chacun sera sensible, spécialement en temps de crise, à la façon dont elles exercent leurs prérogatives. Or ni la question de la formation des maires, ni celle de l’importance croissante des administrations n’est vraiment posée. Ce qui constituerait la ville de droit commun, l’urbanisme ordinaire n’est pas pris en compte.

    Ne voit-on pas que c’est justement une interprétation trop spécifiquement sociale de l’urbanisme qui a conduit à l’édification des quartiers que Martine Aubry honnit aujourd’hui ? De même, ne voit-on pas qu’une approche trop exclusivement  technique  conduit à faire approuver des infrastructures sur le seul motif de leur nécessité, alors que les modalité compensatoires d’intégration sont inexistantes ou mal pensées ? Les amoureux de la vile, ceux qui s’inquiètent de la frilosité de nos concitoyens, s’interrogeront sur nos archaïsmes et se demanderont par exemple,  pourquoi un maire peut choisir pour d’autres l’architecture la plus univoque, comment un conseil général peut imposer le passage d’infrastructures les plus contestables et, dans le même temps, pourquoi un simple particulier ne peut donner libre cours à ses envies pour la réalisation d’un pavillon que pourtant, il habitera.

    La République, c’est la substitution à traves la représentation et la délégation des prérogatives mais pour quel dessein ? Il ne peut s’agir d’appliquer à la ville de demain le désir de la ville d’hier. Puisqu’elle procède d’un grand nombre de volontés et de besoins antagonistes, la ville met à l’épreuve les acteurs et leurs capacité de juger. Il s’agit d’arbitrer pour définir les besoins, pour orienter les marchés et libérer les actions individuelles. Tous s’accorderont à reconnaître que ce n’est la ni la vocation naturelle d’une administration, ni la prérogative exclusive d’un élu qui s’arroge de ce seul fait l’intégralité de la décision.

    Seule une application inspirée de la démocratie participative peut rendre aux habitants de nos villes un intérêt apaisé, une confiance attentive et un désir partagé, touts composantes nécessaires pour que dans ce creuset s’élabore une ville qui nous soit aimable.

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